央行银监会联合下发限贷令 后奥运楼市量价齐跌

央行、银监会联合下发限贷令，后奥运房价持续盘整

　　冷清楼市再临“大考”

　　本报记者 李忠峰 《 市场报 》

　　楼市价量齐跌

　　“先生，买房吗？去看看吧，我们的售楼处就在斜对面的一楼。”8月19日，记者刚出北京轻轨果园站，就有几个售楼人员围上来。

　　见记者表示不买，“你去看看吧，算我们的业绩，”售楼的先生告诉记者，“来了快一个月了，一套还没有卖出去。”说着，将促销的小广告塞进记者手中。

　　最近一段时间，在北京的地铁及一些车站，随处都能见到分发售楼小广告的促销人员。

　　在传统的“金九银十”销售旺季到来之际，记者发现，北京楼市仍然显现持续冷清的局面。

　　根据北京房地产交易管理网公布的数据，上半年北京商品住宅网上签约总量为40600套，比2007年同期的65004套下降了38%。7月份，北京商品住宅期房网上签约面积595642平方米，同比下降62.7%，环比下降33%。

　　不光是一手房，二手房交易也出现了明显滑坡。据监测数据显示，7月份北京二手房买卖市场成交量环比下降10.9%，与此同时交易价格也开始回调，北京二手房市场自2005年以来首次出现“价量齐跌”。

　　北京楼市持续冷清的局面同全国相似。来自上海佑威房地产研究中心的最新报告显示，8月18日，上海中远两湾城的29套房源集中成交，均价13842元／平方米，比上半年21049元／平方米跌了7200多元／平方米。

　　国家发改委最新公布的数据显示，今年1—7月，全国商品住房竣工面积16533万平方米，同比增长12.4%，增幅同比提高9个百分点；销售面积27743万平方米，同比下降10.8%，增幅下降37.2个百分点。

　　北京房价收入比达26倍

　　北京楼市和全国楼市在今年上半年终于一改往日疯涨的局面。后奥运时代，楼市会出现“报复性上涨”吗？

　　有业界分析人士认为，房价太高是目前楼市不景气的主要原因。有数据显示，北京市房价自2001年申奥成功后开始上涨，至2006年三级跳式飞跃，三环内楼盘突破每平方米万元；2006年中，四环内楼盘紧跟着冲破每平方米万元；而2007年中，五环内已难觅每平方米万元以下的楼盘。 其实，不光是在北京，我国大中城市房价2003年以来均出现了连续上涨的行情。

　　据统计，2007年全国商品房平均销售价格高达3885元。按照90平方米的小户型计算，一套住房的价格高达34.97万元，约为同期城镇居民家庭可支配收入3.86万元的9倍。大中城市的房价与家庭收入比率更高，北京市90平方米面积住房房价与家庭收入比率，甚至达到了26倍。按照国际3-5倍的房价与家庭收入的比率，北京市居民家庭年收入应当达到32万—54万，才能适应这个房价，即使家庭收入按照10%的高增长速度，也需要16年-22年的时间。

　　专家表示，当房屋作为投资需求时，决定房价的力量是房屋租金，国际上通常用租售比来表示。国际上衡量房产运行良好的租售比一般标准为1：200-1：300。而目前我国的房价远远超出国际警戒线。以北京为例，其租售比基本是在1：500-1：700这个范围之内。不少人所购买的房屋如果用于出租还不足以偿还银行利息，甚至在房屋快报废时还不能收回投资。这说明，房屋也不再具有投资价值。

　　中国社会科学院工业经济研究所投资与市场研究室主任、研究员曹建海认为，目前房价已经远远脱离了大多数家庭的可支配收入，连房屋投资者也开始担心无法找到下家接盘，银行体系也开始审慎房地产贷款，房价调整已成为大势所趋。

　　“目前 ，无论是政策条件、房地产市场发展模式，还是房地产市场的本身及金融市场环境，都发生了根本性变化，在这样的条件下，奥运会后房地产市场将理性回归。”中国社科院金融所研究员易宪容说，“中国房地产市场已进入大的调整周期，这种调整并不是一年半载可结束的，而是要经历一个漫长的时期，香港上一轮的房地产市场就经历了1997年-2004年这样长的时间。”